Investir EHPAD avis : Notre avis sur cet investissement peu commun !

Dans le milieu de l’investissement financier, en France, il devient de plus en plus courant de voir des propositions pour investir dans un EHPAD. Effectivement, il s’agit d’un secteur attrayant, qui comporte des avantages qui peuvent faire la différence lorsqu’on cherche à se créer une rente. Dans cet article nous allons passer en revue les différents aspects d’un investissement  en EHPAD.

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Difficulté du placement 😓	Niveau intermédiaire

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Le terme EHPAD est venu se substituer, il y a quelques années, à celui de maison de retraite. Aujourd’hui, un EHPAD, comme son acronyme l’indique, est un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Plus simplement, il s’agit d’une maison de retraite médicalisée qui peut être publique ou privée. 

Pour être reconnu comme EHPAD, l’établissement doit avoir signé une convention avec l’agence régionale de santé (ARS) et le conseil départemental. De plus, la structure doit bénéficier d’un agrément préfectoral.

Cette convention est signée pour une durée de 5 ans, et celle-ci définit dans un cahier des charges, les conditions de vie des pensionnaires de la résidence, la nature des services, la prise en charge en matière de sécurité, de confort, d’assistance médicale, hygiène, etc.

Une structure labellisée EHPAD peut donc comprendre :

• Des unités de soins longue durée (USLD), conjointement à un centre hospitalier
• Des établissements médico-sociaux, assimilés à des maisons de retraite médicalisées.

Pourquoi investir dans un EHPAD ?

En matière d’investissement, on peut considérer l’EHPAD comme un placement à long terme, un produit de rente qui vous rapporte chaque mois un loyer. En effet, acquérir un bien immobilier médicalisé peut vous permettre d’obtenir une rentabilité tout à fait intéressante. Mais c’est aussi un moyen de défiscalisation (notamment grace aux services lmnp).

Présenté par certains spécialistes comme “l’or gris”, l’investissement en EHPAD aussi appelé établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes a bien des atouts pour séduire. Car, en effet, on peut d’ores et déjà tabler sur un accroissement de la demande dans les décennies à venir. Et donc une potentielle augmentation des prix de revente et de loyer.

Effectivement, si aujourd’hui, selon les chiffres de l’organisme d’État INSEE, 4,5 % de la population française se situe dans la catégorie des séniors. L’INSEE nous fournit également une projection chiffrée sur l’évolution du nombre de personnes de plus de 60 ans. Ils seront 22,3 millions en 2050, alors qu’il y en avait 12,6 millions en 2005. Cette même étude de l’INSEE nous prédit pour 2060 que 10 % de la population aura dépassé le seuil des 80 ans. Et, à cette date, les personnes âgées dépendantes dépasseront les 2 millions pour la France.

Ainsi, investir aujourd’hui dans un EHPAD, avec une vision à long terme, peut s’avérer une décision très lucrative. De plus, cet investissement immobilier a la particularité de libérer le propriétaire des aléas de la gestion du bien, et de lui laisser profiter d’une série d’avantages fiscaux liés à ce type d’achat.

Afin de savoir quels sont les chiffres, et quelle est l’évolution, de la population des personnes du 3e âge dans le département où vous aurez choisi d’investir, il vous suffit d’aller consulter le schéma gérontologique sur le site Internet du conseil départemental, ou bien les statistiques par région sur les sites spécialisés. Vous aurez alors une idée plus précise sur les chances de rendement à long terme du bien que vous convoitez.

Et, il n’est pas besoin de se projeter aussi loin que 2060 pour s’apercevoir qu’investir dans un EHPAD est rentable, et dès aujourd’hui. Effectivement, avec :

• Un rendement locatif annuel pouvant aller jusqu’à 5 %
• Un taux d’occupation des résidences EHPAD se situant en moyenne à 98 %
• Des loyers sécurisés par un bail commercial
• Une prise en charge de l’entretien et des travaux par l’exploitant

Avec ces avantages et facilités, on peut dire que le risque de voir son argent ne pas fructifier semble particulièrement réduit. De plus, si on ajoute à cela la possibilité de profiter des divers avantages fiscaux, comme directement réduire ses impôts, ou récupérer la TVA, déduire ses frais et ses charges, c’est une affaire qui a de quoi séduire tout investisseur ou long terme.

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Les dangers d’investir dans un EHPAD ?

Toutefois, bien que tous ces avantages peuvent évidemment donner l’impression qu’investir dans un EHPAD est tout à fait sans danger, nous pouvons tout de même souligner quelques revers que vous pourriez rencontrer.

Tout d’abord, comme pour tout investissement immobilier, rien ne garantit qu’en cas de revente vous ne soyez pas devant la possibilité de faire une moins-value. Car, selon l’emplacement et la réputation de l’établissement, les prix peuvent évoluer défavorablement. Par exemple, en achetant une maison vous vous assurez des revenus certains car vous pouvez la louer à n’importe qui et donc recevoir des loyers mensuellement. Mais l’EHPAD n’est pas un investissment immobilier classique comme une maison, en effet si votre résidence a une mauvaise réputation personnes ne viendra louer votre chambre et donc vous ne toucherez pas de loyers. 

C’est pourquoi il vous faudra continuellement être à l’affût de toute information sur la réputation de la résidence EHPAD dans lequel vous avez investi. En effet, en cas de mauvaise presse pour les raisons une autre, vous verrez très rapidement votre capital tombé en déficit et devenir alors un véritable gouffre financier.

C’est pourquoi, avant d’acheter vous devez être précautionneux quant au choix de l’exploitant (le plus connu est Orpea) avec lequel vous allez signer un bail commercial. Si celui-ci, un moment ou un autre, s’avère ne pas être à la hauteur pour le service et les soins qu’il doit apporter à la clientèle, la réputation et les avis sur votre résidence en souffrira, et vous perdrez alors beaucoup.

De plus, en matière de risques on peut également évoquer l’importance du bail commercial. Celui-ci est le contrat de location qui vous liera à l’exploitant pendant une dizaine d’années. Car, bien qu’en général c’est le gestionnaire qui supporte le coût des réparations et de l’entretien des résidences, vous devrez pourtant étudier ce contrat avec minutie afin de ne pas avoir de mauvaise surprise. 

En effet, il vous faudra vous assurer que l’exploitant a contracté toutes les assurances pour se couvrir en cas de problème, et que la prise en charge des coûts d’entretien et de réparation est globale et non pas sélective. N’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel avant de signer avec l’exploitant.

Comme vous pouvez le voir, investir dans un EHPAD n’est pas totalement sans risque, et sans aucun doute, ce n’est pas non plus un investissement que vous ferez une fois pour toutes, sans avoir à y passer du temps régulièrement pour vous assurer du bon fonctionnement de l’établissement, et de la chambre que vous y avez acheté. Administrativement, il vous faudra aussi de l’application et des connaissances pour savoir tirer le meilleur bénéfice de cette opération.

Si vous recherchez à investir plus rapidement, et avec moins de tracas concernant la gestion, peut-être devriez-vous vous renseigner de plus près sur comment investir en bourse. Dans ce cas, effectivement nous ne pouvons que vous conseiller de choisir un type d’investissement boursier, peut-être plus efficace par sa simplicité. Car alors, il vous suffit de trouver un broker en ligne, d’ouvrir un compte, et d’investir directement votre argent sur un des nombreux produits financiers que la plateforme du marché boursier pourra vous proposer. Bien évidemment ce n’est pas la même approche, mais cela peut être un bon moyen pour diversifier votre capital, et surtout c’est autrement plus rapide, et souvent plus efficace que d’investir dans un EHPAD.

Combien coûte un EHPAD en moyenne ?

Il n’est pas facile de savoir exactement combien coûte un EHPAD aujourd’hui. Cependant, selon une étude effectuée il y a quelques années par l’Agence Nationale d’Appui à la Performance des établissements de santé et médico-sociaux (ANAP*) on peut  tout de même en avoir une idée.

Tout d’abord, le temps de construction moyen pour une superficie de 5000 m², contenant de 70 à 90 lits, il faut compter 40 mois d’ouvrage. C’est globalement le temps qu’il faut pour réaliser un bâtiment commercial quatre fois plus grand. Les coûts de construction sont sensiblement les mêmes que ce soit pour le public ou pour le privé. 

En général le coût médian des travaux est autour de 1800 € HT / m2. Et, si l’on rapporte le coût total à la valeur de la chambre, nous avons en moyenne un prix autour de 100 000 euros par lit. Sachant que vous pouvez bénificier de certains type d’avantages comme les services lmnp qui vous permettent une défiscalisation de 11% votre maison/résidence de retraite.

Bien sûr chaque EHPAD est un cas particulier et il faut tenir compte également des critères environnementaux qui peuvent peser sur le budget global.

Il existe d’ailleurs plusieurs type de programmes d’investissement dans des résidences ou chambre pour seniors :

• Passage par un gestionnaire immobilier : Vérifier toujours ses programmes précédant, les revenus qu’il génère pour ses autres clients, etc ;
• Passage par un groupe d’immobilier locatif spécialisé dans les résidences pour personnes agées comme Orpea ;
• Achat d’une chambre seule : faites vous un avis sur le marché dans votre région et prévoyer les revenus que la chambre pourra vous générer ainsi que le rendement mais aussi le prix de revente avant de vous lancer ;
• Achat d’une résidence : la aussi il faudra définir le rendement, le prix des travaux, le taux de votre emprunt, la rentabilité et le prix de revente futur.

Quels sont les frais d’un EHPAD pour un investisseur ?

En ce qui concerne les frais, et leur répartition entre l’investisseur et le gestionnaire, il faut se référer en premier lieu aux articles 605 et 606 du Code civil.

Et, en général, si on se base sur l’exemple d’un bail initial avec le gestionnaire ORPEA, un des plus attractifs, vous aurez à votre charge le renouvellement du mobilier, et la taxe foncière. Ce qui pourrait réduire les bénéfices sur les loyers et la revente.

Astuce : Faites une analyse du marché afin d’analyser les différentes biens/chambre disponible sur le marché.

Mais, si vous vous tournez vers d’autres gestionnaires, il vous faudra être très vigilant quant aux coûts annexes, notamment en ce qui concerne l’entretien. C’est pourquoi le choix du gestionnaire est un point critique lorsqu’on souhaite investir en EHPAD. Vérifier ses anciens programmes. Car cela va de pair avec le bail commercial que vous aurez à étudier minutieusement avant de signer, si possible accompagné de votre conseiller financier afin d’éviter les mauvaises surprises.

Quel dispositif de défiscalisation choisir pour investir dans un EHPAD ?

Afin d’optimiser au maximum le coût de l’investissement dans un EHPAD, il faut savoir choisir son dispositif de défiscalisation. Car effectivement, investir dans un établissement EHPAD vous permet de profiter de certains avantages fiscaux, mais certains ne sont pas cumulables.

Tout d’abord, si vous adoptez le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au lieu de LMP, vous pourrez récupérer le montant de la TVA, aujourd’hui à 20%, qui se calcule, dans les 3 à 6 mois suivants mises en service, sur le prix de revient. Dès lors, pour profiter de cet avantage, vous vous engagez à exploiter le logement pendant 20 ans. Au cas où vous voudriez revendre votre bien avant ce terme de 20 ans, vous devrez alors rembourser la TVA au prorata des années restant pour ce terme. 

Mais votre investissement peut aussi vous donner la possibilité de choisir entre plusieurs avantages :

• Une réduction d’impôt qui sera étalé sur 9 ans est égal à 11 % du montant hors taxes de votre investissement, avec comme limite la somme de 300 000 € calculés en dehors du prix du mobilier.
• L’amortissement du bien se fera sur une durée de 25 à 30 ans.
• Statut Lmnp : Si vous louer juste une chambre vous pouvez bénéficier du statut Lmnp (Loueur en meublé non professionnel)
• Dispositif Censi -Bouvard : Si votre bien ne dépasse pas les 300 000 euros de valeurs (travaux compris) vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation de 11% sur la valeur du bien.

Notez bien que vous ne pouvez choisir qu’un seul de ces programmes, car elles ne sont pas cumulables. Bien sûr le choix se fera en fonction de votre situation fiscale personnelle, mais en général on peut dire que la deuxième solution, l’amortissement du bien, est souvent la plus intéressante et se traduit généralement par un gain fiscal plus élevé. D’autant plus que le choix de la première option, la réduction d’impôt, est prise en compte dans le cadre des niches fiscales, dont le plafonnement global est fixé à 10 000 € par an.

Et puis, étant donné que le loyer entrent dans la catégorie d’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans la catégorie des revenus fonciers, le revenu net imposable pourra se calculer avec une déduction des frais, des charges, et des intérêts de l’emprunt. 

Ainsi, en étant sous le régime du bénéfice réel, si vos déductions globales sont supérieures aux loyers que vous percevez, il y aura un déficit, et l’impôt sur le revenu net ne s’appliquera pas. 

Il sera aussi possible de cumuler les avantages de la formule LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard qui concerne l’acquisition d’un logement neuf. 

Conclusion : Investir dans une maison de retraite

Si investir dans un EHPAD peut apparaître, au premier regard, comme une possibilité d’accéder un bien rentable, sans problème de gestion, il faut néanmoins y regarder de plus près. Car, ce type d’investissement pourrait finalement s’avérer assez complexe en termes de gestion administrative du bien. Investir seul est un véritable projet de vie, et avec l’aide d’un programme comme ORPEA, il y a beaucoup de frais.

C’est pourquoi, il nous semble qu’investir en EHPAD, et en tirer les meilleurs bénéfices, est plutôt réservé à ceux qui auraient les connaissances nécessaires, et le statut d’un investisseur professionnel. C’est pourquoi, si ce n’est pas votre cas, et si vous souhaitez simplement effectuer un placement, moins compliqué, et souvent tout aussi rentable, vous devriez sans doute vous tourner plutôt vers des marchés financiers comme la bourse, ou les plates-formes d’échange de crypto-monnaies.